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　　想住得舒服，这种方式最省钱

　　来源： 理财周刊

　　作者：甄爱军

　　换租逐步被接受

　　如果买了房，你还会选择租房吗？答案是“会”。

　　所谓换租，即租出自己拥有产权的住房，转而租赁其他品质更好的房子，从而以较小的成本实现改善居住条件的梦想。与换房相比，换租具有门槛低、压力小等优点，不失为一种好的选择。

　　目前已经有不少人采取换租这种方式来实现改善居住条件的目的，“有房一族”在改善居住条件时，并没有按照惯例选择“以小换大”，而是选择换租方式。

　　据上海链家市场研究中心统计数据分析，在上海，自身拥有住房，仍需要另行租房满足居住需求的“换租族”而形成的需求约为8000多套，占整个租房需求比重达到6%。

　　进一步研究发现，换租人群涵盖了各个年龄阶段和人生阶段，虽然各类人群换租的目的各不相同，价值观、消费观、生活方式也有很大区别，但都有着同样的目的，即为了更加接近自己想要的生活而选择换租。统计结果显示，70后、80后成为换租主力，占比接近四分之三；进入职场时间不算长的90后群体，占比也达到了18.6%。

　　相比换房而言，换租更为易于实现，因而换租群体有不断扩大的趋势。在大型城市，尤其是一线城市，住房需求的细分升级正在迅速发展，生活多元化带来的居住多元化，“换租族”以自身相对有限的资源，尽早获得幸福指数更高的生活。虽然从目前来看，换租群体占整个租房需求比重并不高，但已有更多的“有房族”愿意接受这种方式。

　　租赁市场趋于规范

　　由于国家对住宅租赁市场的重视程度已经大幅提高，包括市场供应、政策环境等都出现了明显改善，从而使得换租实施起来变得更加容易。

　　最近两年以来，国家不断出台政策，全面推进培育和发展住房租赁市场。从2016年6月从国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》开始，直到2017年7月，九部委确定首批12个重点城市开展住房租赁试点，住宅租赁不断升温。

　　此外，各地方政府也积极响应，纷纷出台政策。如北京市在2017年两会期间将“培育和规范发展住房租赁市场”作为2017年的主要任务。上海市在住房发展“十三五”规划中提出，“十三五”期间，上海市租赁住房用地供应占比约为31%，推出租赁住房共计70万套，加快住房市场向租售并举转变。根据中原地产研究中心统计数据，截至2017年底，全国已经有超过12个省份、50个以上城市发布了租赁政策。

　　梳理现有政策，不难发现租赁新政主要从4个方面来促进住宅租赁市场发展。首先是加大供给，除了加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等，同时还鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。其次是从金融方面给予扶持，允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点。第三则是利用财政手段推动发展，包括税收优惠以及公租房货币化等方式。最后是加强与住宅租赁有关的法律法规建设，同时切实推进租购同权。

　　通过种种行之有效的手段，租房市场乱象将会得到逐步改善，包括群租、中介以种种理由克扣承租人押金、出租人随意上调租金、出租人随意终止租赁合约等现象将会慢慢减少，甚至租房也能享受到与买房同等的权利，这些变化都会吸引人们选择租房。

　　换租好处多多

　　从经济角度来判断，换租不仅能够轻松实现改善居住条件目的，同时在资金利用效率方面也要高出买房不少。

　　首先是换租可减轻换房带来的成本压力。以上海为例，按照目前的房价水平，在市中心区域购置一套品质不错的三房，总价约1200万元。根据目前信贷政策规定，二套房贷首付为七成，因此首付款需840万元，然后申请360万元房贷。假设还款期限为20年（等额还款法），房贷利率在现有基准利率基础上上浮1.1倍，月供达到2.45万元。

　　但如果是租房，又是怎样一番情形？记者通过徐家汇附近的房产中介了解到，目前徐家汇核心商圈的三房月租金在1.6万元左右，包括永新城、东方曼哈顿、亚都国际名园等品质不错的住宅小区三房租金水平均是如此。通过买房与租房对比不难发现，只需花费买房月供的三分之二的资金，在无需再支付一笔巨款的基础上，就能住上相同的房子，压力孰大孰小，不言而喻。

　　而如果采取换租方式，又是怎样一种情形？如果在徐家汇附近有一套两房，按照目前的租金水平，每月可收到7000元的房租，在此基础上换租三房，每月只需增加9000元，便可住上三房。与买房所需的2.45万元月供相比，仅三分之一强而已。两相对比，也是租房来得更加轻松。

　　再从资金利用效率来说，租房方式利用效率更高。还是以上述案例举例说明，如果可全款购房，虽然购房者能够实现改善居住条件的目的，但却不得不将1200万元全部沉淀在不动产上面。如果采用租房的方式，1200万元全部用来投资风险最小的银行理财产品，按照目前一年期产品平均5%左右的平均预期收益率估算，每年可以获取60万元的收益，不但能够完全覆盖租房支出，还能多出40余万元资金用于提高生活品质。

　　与“卖小换大”方式相比，也是换租更为轻松。假设出售自有房屋可获600万元，那么自己再掏240万元，然后还要承担2.45万元的月供，才能住上价值1200万元的三房。但如果选择租房，自有240万元资金购买理财产品，每年可以获得12万元收益，自有房屋租金收益约8万元，两项收益相加，足以支付换租开支。

　　适应变化当好房东

　　如何才能成为以租养房达人？关键还在于要主动适应市场变化，加强出租房管理，以便能够获取稳定持续的租金收益，从而实现换租。

　　首先是认清未来市场趋势。不可否认的是，随着各路资金的进入，未来住宅租赁市场供应主体会出现明显变化，对于个人房东来说，未来面对的竞争对手不仅仅只是其他个人房东，有可能需要面对管理规范、服务到位的大型开发商。

　　近两年来，长租公寓爆发式增长，开发商、中介机构、酒店运营商、创业企业以及金融资本纷纷大举抢占市场蛋糕。诸如较早布局的万科泊寓，已经覆盖24个一线及二线城市，累计开业82个项目，开业约2.4万间，规模远高于其他房企的长租公寓，其计划3年拓展45万间。还有刚入局者碧桂园，计划3年内发展100万套长租公寓，年收入租金达到240亿元。保利地产在租赁住房REITs上取得较大进展，计划3年内完成30万套长租公寓房间。此外，金地、招商蛇口、朗诗、佳兆业、远洋等房企也都已拥有自己的长租公寓品牌。

　　分散式公寓运营商规模也在不断扩大。目前最大的是链家自如，已开业房源超过50万间；第二名的我爱我家相寓，已开业房源超过40万间；集中式公寓运营商规模最大的是魔方公寓，已开业房源43500间。

　　业内人士分析指出，相对个人房东来说，企业这种“非人格化”的主体，其运作的方式是按政府和企业制度办事，往往能有效减少租房服务过程中的随意性，租赁服务水平会得到显著提升。因此，在这种情况下，如何直面来自机构的竞争压力，是个人房东亟待解决的现实问题。

责任编辑：谢海平